BGH: Anspruch auf Mietanpassung

Mieter von gewerblich genutzten Räumen können für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der Covid-19-Pandemie im Einzelfall das Recht zur Mietanpassung haben. Wie das Forum der Automatenunternehmer meldet, hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 12. Januar per Urteil (Az. XII ZR 8/21) bestimmt, dass im Falle einer solchen Geschäftsschließung grundsätzlich ein Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete wegen der Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt.

Voraussetzung hierfür sei, dass dem betroffenen Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Beruhe die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Dieses Risiko könne regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.

Die bedeutet aber nicht, so der BGH, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Dies bedürfe in jedem konkreten Einzelfall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände zu berücksichtigen seien. Eine Pauschalbetrachtung, dass beispielsweise die Miete um die Hälfte herabgesetzt wird, komme aus Sicht des BGH nicht in Betracht.

Die BGH-Entscheidung könne nicht als echte Grundsatzentscheidung gewertet werden, so das Forum, da sie eine Vielzahl an Fragen offenlässt. Der Rechtsstreit wurde an das vorinstanzliche Gericht (Oberlandesgericht) zurückverwiesen, das nun die maßgeblichen Umstände aufzuklären hat. „Sollten Sie als Mieter von gewerblichen Räumen in Folge der pandemiebedingten Schließung betroffen sein, empfiehlt es sich, mit dem Vermieter in Verhandlungen über eine angemessene Reduzierung des Mietzinses einzusteigen. Bereits im Vorfeld sollten Sie jedoch in Ihre Kalkulation enthaltene Kompensationen der oben aufgezeigten Art mit einfließen lassen, da der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH eine Offenlegung des zu berechnenden Schadens verlangen kann.“

Hier finden Sie das Urteil und hier die detaillierte Zusammenfassung des Forums.

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